Что такое reit-фонды и как в них инвестировать

Что такое REIT

Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость. Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки.

Ну, а о приобретении помещения в кредит с целью последующей сдачи в аренду мы вообще не будем говорить. Если дом или квартира куплены в долг, ни о каких инвестициях не может быть и речи, пока поступления арендной платы этот долг не покроют.

Простыми словами, за небольшие деньги (от нескольких тысяч рублей) вы приобретаете ценные бумаги фонда REIT и получаете гарантированные дивиденды. Причем доходность таких бумаг существенно выше, чем у известных индексов. С чем это связано?

1. Недвижимость – это один из наиболее надежных способов вложений капитала. В портфеле крупного инвестора этот инструмент выполняет функции защитного актива, поскольку доходы от аренды, как правило, растут. Минимальный прирост равен проценту инфляции. Таким образом, ожидания по прибыли оправданы в большей степени, чем, скажем, ожидания доходности компаний производственного сектора.
2. Законодательством установлены довольно жесткие требования по отношению к фондам инвестиций REIT. Нормы разработаны в США, поскольку именно в Штатах появились первые REITs. Для российского инвестора эти законы действуют на равных основаниях. Перечень требований приведен ниже.

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет:

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Какие бывают REIT

REIT инвестируют в разные типы недвижимости, в их числе офисы, отели, больницы и инфраструктура. Однако в первую очередь все REIT делятся на долевые (equity REIT) и ипотечные (mortgage REIT или mREIT). Между ними большая разница: 

• Долевые фонды владеют и/или управляют недвижимостью, которая приносит доход. Большинство из них — публично торгуемые фонды. Их называют классическими REIT или просто REIT.
• Ипотечные REIT (Mortgage REIT) инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и в другие активы, связанные с ипотекой. Их прибыль строится на разнице между затратами по займам и процентным доходом, который выплачивается по ипотеке. Эти компании сильно отличаются от «классических» REIT — по сути, они даже не относятся к сектору недвижимости. В этой статье мы не будем касаться ипотечных REIT. 

Существуют и гибридные формы компаний: они инвестируют как в недвижимость, так и в ипотечные активы, однако их на рынке очень мало.

Есть еще публичные внебиржевые REIT, которые зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам (SEC), но не торгуются на национальных фондовых биржах, а также частные REIT — фонды или компании, освобожденные от регистрации Комиссии по ценным бумагам и не торгующиеся на биржах. Такие бумаги обычно доступны только институциональным инвесторам.

REIT инвестируют в разные типы недвижимости. Как правило, компания специализируется на одном секторе, однако может держать в портфеле и несколько типов собственности, что встречается реже. 

• жилые (в том числе квартирная недвижимость);
• офисные;
• промышленные;
• медицинские;
• складские объекты — камеры хранения и складские помещения (self-storage REIT); 
• компании, которые владеют лесными территориями и зарабатывают на продаже древесины и связанных продуктов; точки розничной торговли; 
• инфраструктурные;
• гостиничные — они владеют крупными отелями и получают дополнительную прибыль от ресторанов и других объектов на их территории;
• владеющие дата-центрами;
• диверсифицированные — распоряжаются несколькими видами недвижимости;
• специализированные REIT, к ним можно отнести другие компании, которые инвестируют в специализированные секторы, такие как образовательные учреждения, тюрьмы и прочие.

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

Как выбрать REIT

При выборе следует руководствоваться критериями:

• ставка дивидендов;
• доступность (для российского инвестора бумаги можно купить напрямую на бирже или у иностранного брокера);
• издержки;
• доходность компании в сравнении с показателями индекса в динамике;
• мультипликаторы доходности денежных потоков.

На двух последних пунктах остановимся более подробно.

Сайт Национальной ассоциации риэлторов США (NAREIT) постоянно публикует списки ценных бумаг фондов недвижимости. Для анализа можно использовать бенчмарки (индексы недвижимости, рассчитываемые FTSE Russell) или обзоры финансового холдинга JP Morgan Chase.

Это то, что касается сравнения REITs с другими активами. Далее мы сравниваем доходность фонда с показателями индекса. Вот пример:

Возьмем популярный REIT – American Tower (AMT) и посмотрим на его график доходности по годам:

А теперь взгляните на график индекса FTSE NAREIT Composite:

А показатели всех индексов в цифрах можно найти на сайте FTSE:

Теперь поговорим о мультипликаторах, на которые стоит обратить внимание. Их всего три:

1. FFO (Funds from operations) – показатель денежного потока для компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Рассчитывается он так:

\

​\( ЧП \)​ – чистая прибыль по компании в целом (прибыль от всех видов деятельности);

​\( А \)​ – амортизация активов;

​\( П(пр) \)​ – прибыль от продажи объектов недвижимости.

Данные можно получить из финансовой отчетности.

Рассчитаем FFO для REIT American Tower по годам на основании исходных данных с использованием таблицы Excel:

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51
Валовая прибыль	2,89	3,15	3,59	3,94
Чистый доход	1,24	1,24	1,89	1,69
EBIT	2,25	2,38	2,83	3,12
EBITDA	3,97	4,49	4,60	5,00

1. FFO/s – денежный поток на одну акцию. Для его расчета необходимо знать количество выпущенных акций.

2. P/FFO – отношение рыночной стоимости акций к величине денежного потока. Здесь необходим показатель рыночной стоимости. Я взяла для расчета максимальные значения за каждый год.

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
P/FFO	11,194767589744	11,374598123077	14,726550662069	17,206398215712
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51
Количество акций	428820000	441060000	442890000	444330000
FFO/s	0,000000013642	0,000000014737	0,000000016370	0,000000016902
Рыночная стоимость одной акции	0,000000152720	0,000000167630	0,000000241070	0,000000290820
Рыночная стоимость всех акций (P)	65,4893904	73,9348878	106,7674923	129,2200506

Риски. На что следует обратить внимание

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Рис.10. показатель P/E (цена/прибыль) ETF Vanguard REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Рис.11. Статистика по всем выплаченным дивидендам долевых и ипотечных REIT.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС — прочитать), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

Налогообложение держателей паев

Выплаты дивидендов, которые получают инвесторы REIT, могут представлять собой обычный доход, прирост капитала или прибыль на капитал.Все это будет разбито на 1099-DIV, которые REIT ежегодно отправляют акционерам.Вообще говоря, основная часть дивидендов – это доход, полученный от бизнеса компании с недвижимостью, и поэтому он рассматривается как обычный доход инвестора.Эта часть дивидендов облагается налогом в соответствии с предельной налоговой ставкой инвестора.

REIT может проинформировать вас, что часть дивидендов является приростом капитала или убытком. Это происходит, когда REIT продает собственность, которой он владел не менее одного года.Прирост или убыток капитала также передаются инвестору, при этом прибыль облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода инвестора за год, в котором эта прибыль была получена.

Кроме того, часть дивидендов может быть указана как необлагаемый налогом доход на капитал.Это может произойти, когда денежные выплаты REIT превышают прибыль, например, когда компания берет на себя большие амортизационные расходы.При возврате капитала следует отметить два момента.Во-первых, эта часть дивидендов не облагается налогом в том году, в котором она выплачивается держателю пая.Во-вторых, он облагается налогом позже.Возврат капитала снижает базовую стоимость держателя паев.Этот платеж облагается налогом как долгосрочный или краткосрочный прирост капитала или убыток, когда инвестор продает свои паи.Если инвестору возвращается достаточный капитал, а базовая стоимость падает до нуля, любые дальнейшие выплаты, не связанные с дивидендами, облагаются налогом как прирост капитала.

Часть дивидендов REIT, относящаяся к доходу, может получить дополнительный льготный налоговый режим в соответствии с Закономо сокращении налогов и рабочих местах (TCJA).Закон предусматривает новый вычет в размере 20% для сквозного дохода от бизнеса, который включает квалифицированные дивиденды REIT.Срок вычета истекает в конце 2025 года.

Нерезиденты США должны иметь в виду, что их доход от REIT может облагаться удерживаемым налогом в размере 30%.Сниженная ставка и освобождение могут применяться, если существует налоговое соглашение между США и страной проживания держателя REIT.

SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

RWR использует индекс Dow Jones U. S. Select REIT в качестве своего ориентира и имеет много пересечений с VNQ. Его управляющие капиталом стараются инвестировать в ценные бумаги, оценка которых тесно связана с фактическими недвижимыми активами каждой компании, и избегать компаний, которые оцениваются на основе иных посылок, нежели стоимость их недвижимости.

• Средний объем:  175 678
• Чистые активы: $2,54 млрд
• Коэффициент P/E (TTM): нет данных
• Доходность:   3,45%
• Доходность по отношению к предыдущему периоду:   2,33%
• Коэффициент расходов (чистый):   0,25%

Заключение

ETF, перечисленные выше, предлагают инвесторам возможность стать участником рынка недвижимости без долгов, первоначальных платежей и рассрочек, арендной платы, управления недвижимостью или других хлопот. И они разумно изолированы от риска. REITs сами по себе являются держателями многочисленных собственных объектов недвижимости, а REIT ETF вкладывают свои активы в многочисленные REITs, таким образом, инвесторы хорошо защищены от потерь из-за какого-либо одного объекта собственности.

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.

Рис. 5. Инвестиционные преимущества REIT

Коротко поясним каждое из представленных на рис. 5 инвестиционных преимуществ.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств. К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.

Табл.3. Сопоставление исторической доходности от инвестирования в REIT-компании и доходности других активов на различных временных интервалах, %

По данным табл. 3 видно, что на всех временных промежутках REIT показывает хорошую доходность, а также опережает инфляцию в США.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности (рис. 6).

Преимущества REITов

Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.

Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.

Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.

Другие преимущества:

Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).

Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.

Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).

Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.

Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.

Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

• Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
• Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

• Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
• Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
• Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество фондов REITs.

Его предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше. Ниже актуальные данные по широкому индексу американской недвижимости Wilshire US Real Estate Investment Trust:

Как уже указывалось выше, приобрести подобные ETF можно за несколько десятков долларов. Лучше всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие).

Есть и некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки, что на дистанции способно превратиться в потерю десятков процентов.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американского сектора как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой направленности, а также из специализированных трастов с трастами жилой недвижимости:

Real Estate Select Sector SPDR Fund

• Стоимость: $35,55;
• Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
• Дивидендная доходность: 3,23%;
• Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.

XLRE Chart

Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE:CCI) и Equinix (NASDAQ:EQIX).

С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.

Подведем итог

Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.

Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.

Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:

• Global X SuperDividend REIT ETF (NASDAQ:SRET);
• iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM);
• Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
• Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR);
• ProShares Short Real Estate (NYSE:REK);
• Schwab U.S. REIT ETF (NYSE:SCHH);

Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.

Примеры

Я приведу в качестве примеров небольшой список REITs, актуальный в 2021 году:

• American Tower, уже вам знакомый. Выше вы найдете пример расчета ключевых мультипликаторов для этого фонда. Сектор – телекоммуникации (вышки сотовой связи, расположенные в США, Африке, Южной и Северной Америке, Индии). Дивидендная доходность – 2,2%;
• Digital Realty. Сфера – IT, финансовые услуги, потребительские товары. Этот REIT демонстрирует ежегодный прирост FFO на 12% с 2005 года, а дивиденды ежегодно увеличиваются на 5,7%. Доходность – 3,4%;
• STORE Capital. Это компания, специализирующаяся на сдаче в аренду объектов недвижимости в США. Бумаги этого REIT входят в портфель Уоррена Баффета. Ежегодный прирост дивидендов – 7%. Доходность – 4,7%;
• Physicians Realty Trust. Сфера – здравоохранение (объекты медицины амбулаторного типа). Дивиденды не растут с 2018 года, поскольку фонд сосредоточен на приобретении новых объектов. Тем не менее доходность высокая – 5,2%;
• Iron Mountain. Специализация – хранение данных (более 1450 хранилищ по всему миру). Очень востребованная сфера деятельности, в связи с чем Iron Mountain является одним из самых высокодоходных REITs – размер дивидендов составляет 8,7%, а ежегодный прирост – 5%. Вполне естественно, что эти цифры могут снизиться до более реальных значений – около 75% чистой прибыли на количество акций.